フラット35の活用(住宅金融公庫)｜長期固定金利住宅ローンを住宅の購入(新築,リフォーム,工事)にご活用ください

住宅金融機構　フラット35

住宅金融公庫に変わる長期固定金利の住宅ローンとして定着しつつあるのが住宅金融機構のフラット35です。
銀行や信用金庫などが扱っていますが、金利や融資手数料など金融機関によって条件が異なります。
金融機関ではそれぞれ自行のローンも扱っていて、フラット35に積極的なところほど金利を低く設定していると言えます。

フラット３５には買取型と保証型の２種類があります。
買取型は従来から販売されている商品で、金利・事務手数料は、どの金融機関も同じ商品構成になっています。保証型は最近販売が開始された商品で、金利・事務手数料以外の団体信用保険・繰上返済手数料・繰上返済最低額・保証料なども金融機関が独自に設定しており、買取型よりもお得になる場合があります。

フラット35のメリット

最長35年の長期固定金利
フラット35は最長35年の全期間固定金利です。返済途中で金利が変わらないので、金利変動の影響で返済額が上昇することも無く、計画的に返済することができるので安心です。
今後、金利が上昇するだろうと言われていますので、長期固定金利での借入は大きなメリットのひとつと考えられます。

繰上返済手数料0円
借入後、早くローン返済したい場合には、繰上返済をします。通常の住宅ローンでは、手数料として1回あたり5,000円〜50,000円程度かかりますが、この返済手数料が無料で、何回繰上返済を行っても手数料はかかりません。

保証料0円
一般的な住宅ローンでは、借入時に保証料が約60〜70万円程度(3,000万円借入時)かかります。これが無料になるのは大きなメリットです。

保証人不要
フラット35には保証人は必要ありませ。。

フラット35のデメリット

35年固定金利
35年固定金利なので、他の商品と比べると金利が割高な場合もあります。10年固定や20年固定で十分であればフラット35よりも金利の低い商品を探すこともおすすめです。
※平成19年10月に【フラット20】が販売開始されました。フラット35よりも0.2％程度、金利が低くなっております。

借入までに時間がかかる
申し込んでも、審査が行われるため、すぐには貸してくれないということです。また審査の結果、承認されず借入できない場合もあります。
【フラット35】の申込み後、住宅金融支援機構が貸出承認を行うまでに一定期間を要し（２週間〜１ヵ月と金融機関によって異なる）、回答の見通しが立たないので、余裕を持って申し込まないと「つなぎ融資」が発生する可能性があります。

団体信用保険が別途必要
銀行ローンであれば団体信用保険込みの金融機関が多いですが、フラット35は別途加入する必要があります。加入は任意ですが、毎年1回借入残高に対して約0.3％が保険料が必要になります。

借入額は物件価格の8割まで
融資限度額が建設費や購入価額の8割までと決まっています。そのため、2割は自己資金を用意する必要や、他のローンを組む必要があります。但し、公庫財形融資と併せて利用すれば、100％融資を受けることができるようになっています。

居住性や耐久性など一定の条件がある
住宅金融公庫の様々な融資と同様に、居住性や耐久性などの技術基準が定められています。一定の質をクリアした住宅を手に入れることが出来るというメリットでもあります。

金利が若干高め
長期的な金利動向を踏まえて金利が設定されるため、固定金利選択型や変動型に比べて金利がやや高めである。

金融機関によって異なる金利や手数料

フラット35は様々な民間の金融機関が取り扱っています。
都市銀行や、地方銀行、信託銀行、ノンバンクなどの民間の金融機関が申し込みの窓口になります。金利は各金融機関で独自に決めることができ、金利の差が1％以上開く場合もあります。
また、フラット35は金融機関によって融資手数料も大きく異なるため、単純に金利だけでは比べられません。
同じ金額を借り入れた場合でも、金利と手数料を加えたトータルの負担額に差が出るからです。

金融機関の選び方

フラット35の融資手数料は数万円から数十万円程度と金融機関によって幅があります。
大きく分けると「固定タイプ」と「割合タイプ」があります。

固定タイプ	1件につき3万円〜5万円程度の融資手数料
割合タイプ	融資額に対して一定の割合（融資額×2％程度）をかけた融資手数料

「割合タイプ」は融資額が多くなるほど手数料も増えるますが、「固定タイプ」よりも金利を低くしているケースが一般的です。
そのため返済期間が長い場合は、金利の安い「割合タイプ」を選んだほうがお得になります。 逆に返済期間が短い場合は、「固定タイプ」のほうが返済額と手数料を合わせた負担が小さくなります。